суды города Перечень судов г. Иваново
www.consultant.ru Официальный сайт компании
“Консультант плюс”

Вопрос-ответ

03 апреля 2014
Вопрос:

 Особенности покупки дома (продолжение). Какие налоги уплачиваются при продаже дома.

Ответ:

 И так, продолжим наш разговор о покупке недвижимости и на что нужно обратить особое внимание.

Еще раз обратим внимание на лиц, прописанных в доме на момент его покупки.

На предотвращение возможных злоупотреблений при совершении сделок с недвижимостью, в закон внесена обязанность судебных органов направить копию вступившего в законную силу решения суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным в органы регистрации.

Что касается сведений о членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения, то такие сведения направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации.

То есть сведения о лицах этой особой категории предполагается, что в органах регистрации уже есть.

При наличии прописанных в доме лиц такой категории, а также несовершеннолетних детей, будет требоваться непременное разрешение на продажу дома от гос. органов.

Наличие разрешений будет проверяться регистрирующим органом. Но все риски, если документы не будут собраны в полном объеме, несет исключительно покупатель.

Так что выяснить, нет ли в доме прописанных лиц из категории недееспособных, несовершеннолетних или находящихся под опекой, это уже Ваша забота.

Неплохо бы выяснить у продавцов – были ли перепланировки в доме (квартире). Это можно увидеть из кадастрового паспорта. Просто сравнить план дома (квартиры) по кадастровому паспорту и фактически как дом выглядит. Если есть различия, значит было что-то перестроено. Следовательно, или продавец должен узаконить (получить разрешения) на эти перепланировки, или эта обязанность в дальнейшем ляжет на Вас.

Рекомендую поинтересоваться (особенно, если это частный дом) при наличии в доме газовой колонки, а в квартире – при наличии газового оборудования на отопление квартиры – разрешений на установку этого оборудования.

Также попросите посмотреть договоры на энерго- и газо- снабжение. Это позволит исключить проблему самовольного подключения.

Проверьте счета на оплату за коммунальные услуги. При наличии, например, долгов по электроэнергии, дом могут отключить от подачи энергии, не разбираясь кто задолжал – Вы или предыдущий собственник.

О налогах, которые должны быть уплачены при продаже недвижимости. Налог уплачивается только продавцом, так как именно он получает деньги, следовательно, и доход.

Законом предоставлен имущественный налоговый вычет, при соблюдении которого налог не уплачивается:

«Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей».

Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Минфин России пояснил, что если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, то доходы от ее продажи не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Таким образом, продавец не уплачивает налог в следующих случаях:

- недвижимость была в собственности менее 3-х лет, и продал не дороже 1 000 000руб.,

- недвижимость была в собственности более 3-х лет, цена продажи значения не имеет.

Вопрос налогообложения при продаже жилой недвижимости имеет множество нюансов и в каждом отдельном случае нужно исходить из конкретных обстоятельств сделки.

Также нужно иметь в виду, что покупатель, уплативший деньги за жилье, имеет право получить налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории России недвижимости.

Этой льготой имеют возможность воспользоваться только работающие граждане, уплачивающие налог на доходы физических лиц (подоходный налог) (законодатель планирует расширить перечень таких лиц).

Норматив: ст. 220 Налогового кодекса РФ, Минфин РФ письмо от 22.04.2011 N 03-04-05/7-286, Минфин РФ письмо от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, Постановление Конституционного Суда от 01.03.2012 N 6-П.

02 апреля 2014
Вопрос:

 Об особенностях покупки дома (квартиры)

Ответ:

 В последние годы широко применяется практика, когда для покупки или продажи недвижимости гражданин заключает договор с риэлтором. Риэлтор – это человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимости. Он соберет за Вас все необходимые документы, составит договор, может и в регистрирующую службу вместо Вас пойти и сдать документы. Все это он делает на основании выданной Вами доверенности, причем нотариальной. Действительно, это удобно, когда все сделает за Вас специалист.

Но прочитайте внимательно договор, который вам предлагают заключить, и обратите внимание на обязанности, которые принимает на себя риэлтор. Обычно в типовых договорах в обязанности риэлтора входит исключительно предоставление помещения для переговоров продавца и покупателя. Ну, может еще что-то совсем неважное. А вот нести ответственность за чистоту сделки, за полноту и подлинность собранных документов, за возмещение убытков, если сделка сорвется или за возврат денег, если недвижимость придется вернуть, или возвратить аванс, риэлтор на себя не примет.
Поэтому даже если сделкой занимается риэлтор, необходимо самому контролировать сделку и внимательно читать собранные им документы, которые он обязан Вам показать и рассказать о них.
Продавец недвижимости должен предоставить выписку из реестра недвижимости, которая подтверждает его право собственности. Необходимо сверить все данные из этой выписки со свидетельством о собственности и паспортом продавца. Проверить правильность написания (до буквы) фамилии, имени и отчества во всех документах (например, буква «е» или «ё» т.е Ежиков или Ёжиков, Аксана или Оксана и.т.п. – это важно)
Проверить написание улицы, номера дома и квартиры. До покупки сходить и удостовериться в точности адреса, например дом 5 или дом 5А, существует ли в природе дом с таким адресом, есть ли в доме квартира с таким номером.
Выписка, например, из паспортного стола расскажет о лицах, прописанных в квартире на день выдачи этой справки. Это важно, но не менее важно узнать, не был ли в квартире прописан, а затем перед сделкой выписан, несовершеннолетний ребенок, или может быть выписали члена семьи, который находится в местах лишения свободы. Эта информация не препятствует покупке недвижимости, но влияет на принятие Вами решения – покупать такую квартиру или нет. Историю недвижимости Вы будете знать, поэтому в дальнейшем не будет неожиданностей.
Хорошо, если паспортный стол даст справку за длительный период, например года за 3 до покупки недвижимости. Но это маловероятно. Я бы не стала в этой ситуации надеяться на кого-то, а предложила бы попытаться узнать эти сведения у соседей, которые давно живут в этом доме или по соседству. Заодно можно узнать - как отапливается дом, тепло ли в нем, всегда ли есть вода, какие соседи живут за стеной покупаемой квартиры.
Согласитесь, это знать просто необходимо и лучше узнать эти сведения не от риэлтора или продавца, а самим от незаинтересованных людей.

01 апреля 2014
Вопрос:

 Купили некачественный товар, как быть

Ответ:

 Рассмотрим ситуацию, когда куплен товар, не относящийся к технически сложным. Например, одежда, обувь, посуда и т.п.

Покупатель (закон называет его потребителем) в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
1. потребовать замены на товар этой же марки;
2. потребовать замены на такой же товар другой марки с соответствующим перерасчетом покупной цены;
3. потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
4. потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление другим лицом;
5. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.
Но для того, чтобы воспользоваться этими правами, покупатель должен доказать, что товар действительно имеет недостатки. И недостатки эти должны быть существенными.
Под существенным недостатком товара следует понимать:
а) неустранимый недостаток товара - недостаток, который не может быть устранен ни при каких условиях,
б) недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов (то есть стоимость ремонта будет почти равна стоимости товара),
в) недостаток товара, который не может быть устранен в течение 45 дней (именно столько времени закон предоставляет продавцу на ремонт),
г) недостаток товара, выявленный неоднократно, т.е. в купленном товаре проявляются различные недостатки,
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения.
Я перечислила все виды существенных недостатков для того, чтобы показать, что не при каждом недостатке Вы можете возвратить товар продавцу и потребовать обратно свои деньги.
Если товар подлежит ремонту и этот ремонт может быть сделан менее, чем за 45 дней, продавец имеет полное право взять у вас товар и отправить его в ремонт, выдав Вам документ о принятом в ремонт товаре.
Совет: такой документ требуйте обязательно, с указанием в нем наименования товара, его стоимости¸ недостатков и сроков устранения и того, кто товар принял.
Норматив: ст. 18, 20 ФЗ «О защите прав потребителей»

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, можете отправить его нам, заполнив, нижеприведенную форму.

Ваше имя*:
Телефон:
E-mail:
Вопрос*:
Введите код*: